“烂尾”、“停工”之下，商品房预售制应该取消吗？

时间： 2022-08-12 18:09     浏览量：544

当“烂尾”、“停工”、“断供”轮番上热搜的时候，“期房”或许不敢让太多人继续有“期许”。买房成了开盲盒——或许连盒都没有——的时候，期房简直让人唯恐避之不及。那么，期房真的一点儿都“不可期”吗？

其实，期房之所以会出现，是与商品房预售制密不可分的。期房，即开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证为止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。也就是说，购房者买房时，房子只拿到销售许可证，还在建设中。由于房地产属于相对周期较长的行业，开发商为了尽快回笼资金，提前售卖规划的房源，可以利用预售的房款来完成项目的施工和交付。

从规范上讲，住建部、人民银行和银保监会三部委联合印发的《关于规范商品房预售资金监管的意见》明确指出，监管额度内的资金必须专款专用，必须用于有关的工程建设。要求监管部门需按工程进度及时拨付资金，首次拨付节点不得早于地下结构完成。对金融机构也有明确要求，如果银行擅自拨付监管额度内资金，需负责追回资金，无法追回的依法承担赔偿责任。

但在实际执行过程中，部分监管形同虚设，以至于资金直接进入开发商的口袋，被违规挪作他用。

7月28日，中共中央政治局召开会议，强调要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

近期，已有超过20城发布保交楼相关的政策举措，涉及加强预售资金监管、现房销售等。8月5日，福建恒基集团有限公司以底价竞得一宗福州市永泰县涉宅用地，相关建设要求中明确提出该宗地按现房销售实施，成为永泰县第一宗采用现房销售的住宅用地。此前，已经有北京、杭州、南京等多地试行土地出让环节与现房绑定，提升现房销售比，尽管房企对此压力较大，但购房者无疑认为选购现房更放心。

那么，商品房预售制是时候宣告终结了吗？

这个问题引起了众多学者和经济学家的激烈讨论。

经济学者任泽平认为，是时候该取消商品房预售制了，他在媒体发文称“长远看，中国住房进入存量时代，取消预售制有助于降负债降杠杆，保障房地产平稳健康发展，不再把风险甩给老百姓和社会。取消预售制，改为现房销售，并配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。进而实现房地产长期平稳健康发展，老百姓安居乐业，社会长治久安。对购房者、金融机构、监管机构、房企各方都是有利的。”

而北师大房地产研究中心主任董藩则对此表示反对，认为取消预售制会严重影响开发商的开发能力，导致市场供需关系变化，房价可能因此更高。

从长远发展方向来看，随着房地产行业的发展和建筑水平的提高，预售制应逐渐退出历史舞台。但短时间内全面取消商品房预售制的难度较大，因此，各地纷纷出手，加强资金监管，实施补漏举措。

可以预见，随着各地政府强化监管职责，一方面会逐步解决当下停工、烂尾问题，一方面也会规范房地产市场，购买期房也将更有保障。